운동량 플레이 또는 현금 흐름 투자는 덜 위험합니다 따라서 투자 수익률이 낮습니다. 자본 투자는 낮습니다. 일반적으로 추진력은 20% 계약금과 자본 준비금을위한 돈이 필요합니다. 이 부동산은 이미 현금 흐름 긍정적이며 목표는 현금 흐름을 개선하는 방법을 찾는 것입니다. 재활, 개선 또는 부정적인 현금 흐름에는 많은 돈이 필요하지 않습니다. 모멘텀 플레이 또는 현금 흐름 투자는 첫 번째 상업 프로젝트를 위해 고려해야 할 좋은 전략입니다.
아파트 예를 살펴 보겠습니다.
우리는 이전 블로그에서 언급 한 것처럼 항상 가치 플레이를 구매합니다. 아파트 건물이 $ 1M 구매 가격이라고 가정하면 $ 100,000 NOI (부채 서비스를 포함한 현금 흐름). 부채 서비스는 매년 $ 80,000입니다. 이는 계약금이 20 만 달러가 현금 수익률 10% 현금이라고도하는 연간 10%를 벌고 있음을 의미합니다. 그것은 당신에게 연간 $ 20,000의 현금 흐름입니다. 첫 해에는 임대료를 늘리고 유지 보수 비용을 줄이며 유틸리티를 임차인에게 다시 충전하기 시작합니다. 전반적으로 NOI를 $ 120,000로 증가시킵니다. 이제 귀하의 현금 흐름은 연간 $ 40,000이며 부동산 가치는 $ 1.2m입니다. 나쁘지 않습니다.
감사를 위해 거주지를 재배치하는 것은 상당히 간단하고 잘 이해됩니다. 투자는 프로젝트의 구매, 재활 및 운반 비용을위한 것입니다. 일반적으로 대상은 빠른 이익을 위해 부동산을 판매하는 것입니다. 상업용 부동산을 재배치 할 때 상당한 투자 요구 사항이 있습니다. 상업용 건물을 재활하면 건설 중 건설 비용과 상당한 부정적인 현금 흐름이 모두 의미합니다. 재배치 놀이 (감사 투자)는 일반적으로 공석 감소, 임대료 증가 및 임차인의 품질 향상을 포함합니다. 보상은 극단적 일 수 있습니다. 현금이 부족하기 전에 처리 중에 프로젝트를 완료하려면 재무 후원이 필요합니다. 상업용 부동산을 재배치하는 것은 숙련 된 투자자에게 깊은 주머니를 가진 좋은 선택입니다.
다른 아파트 예를 살펴 보겠습니다.
아파트 건물의 구매 가격이 $ 20,000 인 1 백만 달러의 구매 가격이 있다고 가정합니다. 이 프로젝트의 부채 서비스는 위의 예에서와 같이 $ 80,000이지만 비용을 지불하기 위해 $ 20,000 만받습니다. 이 프로젝트에 대한 지불을하기 위해 더 많은 돈을 투자해야합니다. 공석은 약 50%를 실행하고 있습니다. 임대료는 시장 가치보다 낮지 만 부동산의 상태는 임대료가 낮습니다. 재활 비용 추정치는 $ 200,000입니다. 계약금 + $ 80,000 보유 비용 + 재활 비용은 $ 200,000 이상이 필요합니다. 그렇다면 왜이 건물을 사는가? 시장 임대료에 대한 임대료의 재활 및 안정화가 완료되면이 프로젝트는 30 만 달러의 NOI를 제공 할 것입니다. 완료되면이 프로젝트는 현금 흐름 $ 220,000이며 가치는 $ 3m입니다. 이 예에서는 더 큰 감사의 플레이와 현금에 대한 현금이 적습니다. 이것은 높은 감사를 찾는 경험이 풍부한 개인에게 좋을 것입니다.
상업용 부동산을 재배치 할 때 보상이 더 높지만 투자와 위험은 더 높습니다. 귀하와 귀하의 투자자에게 적합한 전략 유형을 인식하십시오.